전세사기 예방 특별법 수법

전세는 주택을 일정 기간 동안 임차하고 보증금을 지불하는 주택 임대차 계약 방식입니다. 전세 보증금은 임대인에게 맡기게 되며, 계약 기간 동안 임차인이 주택을 사용할 수 있습니다. 전세는 월세에 비해 상대적으로 안정적인 주거 형태로 여겨집니다.

 

전세의 장점은 월세에 비해 주거비가 상대적으로 저렴하고, 주거 안정성이 높으며, 임대인과의 관계가 월세보다 안정적입니다. 단점은 초기 보증금 마련이 어려울수 있으며, 보증금 회수 시 분쟁 발생 가능성, 전세 가격 변동에 따른 위험 존재가 있습니다.

목차(content)

 

 

1. 전세사기 수법.

1) 깡통전세.

수법: 집값보다 훨씬 높은 전세금을 요구하며, 계약 후 집주인이 근저당 설정 등을 통해 돈을 챙겨 도망가는 경우입니다. 특히 신축 빌라에서 많이 발생하며, 주택 시세를 정확히 알기 어려운 점을 악용합니다.

▶ 대응 방법:
• 주택 가치 평가: 전문 부동산가치평가기관에 의뢰하여 주택의 실제 가치를 파악합니다.
• HUG 보증 가입: 금융감독원 전자공인인증기관(HUG)의 전세보증에 가입하여 피해를 최소화합니다.
• 계약서 주의 깊게 확인: 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 근저당 설정 관련 조항은 꼭 확인해야 합니다.

 

2) 이중계약.

수법: 임대인이 이미 다른 사람에게 월세 계약을 하고 있음에도 불구하고, 새로운 임차인과 전세 계약을 맺는 경우입니다. 대리인이 세입자의 보증금을 가로채는 경우도 발생합니다.

▶ 대응 방법:
• 중개인 신뢰도 확인: 공인중개사인지, 과거 전세사기 경력이 없는지 확인합니다.
• 계약서 내용 꼼꼼히 확인: 계약서에 명확하게 임대인의 명의와 소유권 여부가 기재되어 있는지 확인합니다.
• 등기부 확인: 부동산등기부확인서를 발급받아 임대인의 소유권 여부를 확인합니다.

3. 근저당 속임수.

수법: 임대인이 이미 근저당을 설정한 주택을 전세 계약 대상으로 내놓고, 근저당이 존재한다는 사실을 숨기거나 허위 정보를 제공하는 경우입니다.

▶ 대응 방법:
• 부동산등기부 확인: 전세 계약 전에 부동산등기부확인서를 발급받아 근저당 설정 여부를 확인합니다.
• 전문가 상담: 변호사나 공인중개사 등 전문가에게 상담을 받아 계약 내용을 검토합니다.
• 계약서 내용 꼼꼼히 확인: 계약서에 근저당 관련 내용이 명확하게 기재되어 있는지 확인합니다.

4. 임대차계약 위반.

수법: 임대인이 임차인에게 계약 위반 사유를 조작하여 전세금을 반환하지 않거나, 불합리한 조건으로 계약 해지를 요구하는 경우입니다.

▶ 대응 방법:
• 계약 내용 준수: 임대차계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 계약 내용을 준수합니다.
• 증거 확보: 임대인의 계약 위반 사실을 증명할 수 있는 증거를 확보합니다.
• 전문가 상담: 전문가에게 상담을 받아 법적 대응 방안을 마련합니다.

 

 

2. 전세사기 예방법.

 

전세는 많은 자금을 필요로 하는 거래이기 때문에 신중하지 않으면 큰 피해를 입을 수 있습니다. 전세사기는 다양한 수법으로 발생하기 때문에, 피해를 예방하기 위해서는 사전에 충분한 정보를 갖추고 주의해야 합니다.

 

1) 전세 계약 전 확인 사항.

 

1.1. 공인중개사 확인.

• 공인중개사 여부 확인: 국토교통부 공인중개사 홈페이지([유효하지 않은 URL 삭제됨] 해당 중개사의 등록 여부를 확인합니다.
• 중개인 신뢰도 평가: 과거 전세사기 관련 경력이 있는지, 소비자 피해사례가 있는지 등을 알아봅니다.
• 중개사 선정 팁: 여러 중개사를 비교하고, 전문성과 서비스 내용을 비교하여 신뢰할 수 있는 중개사를 선택합니다.

1.2. 임대인 신원 확인.

• 본인 확인: 임대인의 주민등록증, 부동산등기부확인서 등을 직접 확인하여 본인인지 확인합니다.

• 대리인 경우: 대리인이 있는 경우에는 위임장을 확인하고, 위임 범위가 명확한지 확인합니다.

• 소유권 확인: 부동산등기부확인서를 발급받아 임대인이 실제 소유자인지 확인합니다.

 

1.3. 주택 정보 확인.

• 주택 시세 확인: 주변 비슷한 주택의 시세를 조사하여 적정 전세 가격인지 확인합니다.
• 건축물대장 확인: 건축물대장을 발급받아 주택의 실제 면적, 건축연도, 용도 등을 확인합니다.
• 등기부확인서 확인: 부동산등기부확인서를 발급받아 근저당 설정 여부, 공동소유 여부 등을 확인합니다.

 

1.4. 계약서 내용 확인.

• 계약서 내용 꼼꼼히 확인: 계약서 내용을 꼼꼼히 읽고, 모호한 부분이나 불합리한 조항이 없는지 확인합니다.
• 근저당 관련 조항 확인: 근저당 설정 금액, 상환 방법 등 근저당 관련 조항이 명확하게 기재되어 있는지 확인합니다.
• 임차인의 권리 확인: 전세금 반환 조건, 임대차 해지 조건 등 임차인의 권리가 명확하게 보장되어 있는지 확인합니다.

 

 

2) 전세 계약 후 주의 사항.

2.1. 전입신고:

• 계약 당일 전입신고: 전세 계약 당일 국세청 또는 지방세무서에 전입신고를 합니다.
• 전입신고 확인: 전입신고가 정상적으로 이루어졌는지 확인합니다.
• 선순위 확보: 전입신고를 통해 선순위 채권자 지위를 확보하여 전세금 반환을 보장받습니다.

 

 

3. 전세사기 특별법.

 

1) 목적.

전세사기로 피해를 입은 임차인에게 경매 및 공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여하여 피해자를 지원하고 주거 안정을 도모하는 것을 목적으로 합니다.

2) 주요 내용

• 전세사기피해자 결정:
피해 신고 후 심사를 통해 전세사기피해자로 결정되면, 다양한 지원 혜택을 받을 수 있습니다. 결정 신청은 피해자가 거주하는 자치구 전세사기피해자 지원센터에서 진행합니다.

• 경매 및 공매 절차 특례:
전세사기피해자가 경매 또는 공매 신청 시, 주택 평가액의 80%까지 우선 매수할 수 있습니다. 또한, 경매 또는 공매에서 낙찰되지 못한 경우, 일정 기간 동안 다시 경매 또는 공매를 신청할 수 있습니다.

• 조세 징수 특례:
전세사기피해자가 경매 또는 공매로 주택을 취득한 경우, 취득세 및 주택세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

• 기타 지원:
전세사기피해자를 위한 법률, 심리 상담, 금융 지원 등 다양한 지원이 제공됩니다.

 

 

3) 전세사기피해자 지원 현황.

2024년 5월 기준, 약 1만 8천 명의 전세사기피해자가 지원을 받고 있습니다. 정부는 전세사기피해자 지원을 위한 예산을 확대하고, 지원 시스템을 개선하기 위해 노력하고 있습니다.

 

4) 전세사기피해자 지원 문의.

• 전세사기피해자 지원센터: 133
• 한국주거복지공단: ☎ 1577-0333

 

감사합니다.